HOME > 부동산 수익성 전환 방향 >
주변 상권과 임대업종의 부조화로 수익성이 떨어진 사례
상권분석을 바탕으로 업종변경을 통해 수익성 개선
수익성 개선 작업 후 3개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 투자 비용 : \ 400,000,000원
자산가치 15억 증가 증가 (25억 -> 40억)
월 임대료 1,100만원 증가 (9백만원 -> 2천만원) 수익율 4% 증가
역세권 내에 위치하고 있음에도 불구 건물주가 시장
상황의 변화에 둔감한 경우
ex) 1층에 고급 일식집 임대중
주변 건물이 모두 대형 오피스 건물인데 소형 건물에
사무실로 임대하다보니 경쟁력이 없음
주변 신축건물에 비해 시설의 노후됨
설비,전기 시설의 노후로 누전, 누수
임차인 서비스 부족
적극적인 마케팅 부족
1층 커피숖 임차유치 (건물 이미지 개선)
기존 사무실로 임차는 경쟁력이 없어 다른 각도에서
수익성 검토
학생과 직장인을 대상으로 한 원룸으로 업종 변경
내외부 철거 후 용도에 맞게 리모델링
내부 설비, 전기 시설 모두 교체
임차인을 위한 시설 배려
엘리베이터, 휴게공간 신설
원룸을 감안해 보안 장치 설치
전문 관리자 상주
지하1층 창고
1층 음식점
2층 ~ 5층 사무실
지하1층 업무시설
1층 커피숖
2층 ~ 5층 원룸
주변 임대 업종과 수요를 무시한 임대정책으로 수익성이 떨어진 사례
상권분석을 바탕으로 업종변경을 통해 수익성 개선
수익성 개선 작업 후 6개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 투자 비용 : \ 300,000,000원
자산가치 19억 증가 증가 (24억 -> 43억)
월 임대료 800만원 증가 (1천만원 -> 1,800만원) 수익율 2% 증가
강남 이면도로에 위치하여 있으나 대로변 상권과
같은 업종으로 임대 구성됨
주변 건물이 모두 대형 오피스 건물인데 소형 건물에
사무실로 임대하다보니 경쟁력이 없음
세입자들의 시설 노후로 인한 불만고조
주변 건물에 비해 저렴한 임대 수입
임차인 서비스 부족
적극적인 마케팅 부족
주변 상권에 맞는 업종으로 임대 전환
임대 수요가 많은 50~100평 기준으로 임대 평형 조성
내외부 철거 후 용도에 맞게 리모델링
내부 설비, 전기 시설 모두 교체
임차인을 위한 시설 배려
엘리베이터, 휴게공간 신설
원룸을 감안해 보안 장치 설치
전문 관리자 상주
지하1층 창고
1층 음식점
2층 ~ 3층 사무실
지하1층 업무시설
1층 커피숖
2층 ~ 3층 원룸
시설의 노후로 신규 임차인이 없어 기존 임차인에게 전세로 임대중이었음
내외부 리모델링 작업을 통해 전세 임차인 명도 후 월세 임차인 신규 유치로 수익성 개선
수익성 개선 작업 후 2개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 300,000,000
자산가치 8억2천만원 증가 (22억8천 -> 31억)
월 임대료 1,000만원 증가 (1천만원 -> 2천만원) 수익율 4% 증가
임대업체 유치가 어려워 1,2층을 전세 임대
통행인구가 많은 곳임에도 불구하고 1층을 사무실로
임차하여 통행이 많은 시간에 건물이 어두워 보임
25년의 시설 그대로 유지
소규모 사무실로 임대하고 있어 임대 평수가
너무 적음
임대업체 변경 후 월세로 유치
임대업체에 여러가지 혜택제공
아침부터 밤늦게 까지 영업하는 피자체인점 유치로
건물이 밝고 환해짐
엘리베이터 설치
내부 벽체 철거하여 임대면적 확장
지하1층 창고
1층 ~ 2층 사무실
3층 ~ 5층 사무실
지하1층 업무시설
1층 ~ 2층 음식점(피자체인점)
3층 ~ 5층 사무실
임대 업종의 선택이 잘못되어 무려 18명의 임차인으로 임대 구성되어 있던 건물
업종 변경 및 임대차 구조 개선으로 수익성 개선
수익성 개선 작업 후 4개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 550,000,000
자산가치 23억원 증가 (40억 -> 63억)
월 임대료 1,150만원 증가 (2천만원 -> 3,150만원) 수익율 2% 증가
소호사무실, 원룸 등으로 18명의 임차인 구성
월세 체납 등의 수익의 안정성 확보 안됨
단열 상태가 불량하며, 누수 상태가 심각
주차장의 불법 임대로 임차인과 마찰발생
임차인 신규 유치
6개 업체로 임차인 구성
임차인 관리는 수월, 수입의 안정성 확보
내외부 전체 리모델링
전층 단열 및 방수 작업
엘리베이터 신설
후면 구조물 철거 후 주차공간 확보
불법 임대공간 양성화
지하1층 노래방
1층 음식점(주점)
2층 PC방
3층 ~ 5층 소호사무실, 고시원
지하1층 노래방
1층 음식점(일식)
2층 미용실 체인점
3층 ~ 5층 사무실
임대 업종의 선택이 잘못되어 무려 18명의 임차인으로 임대 구성되어 있던 건물
업종 변경 및 임대차 구조 개선으로 수익성 개선
수익성 개선 작업 후 4개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 550,000,000
자산가치 18억원 증가 (40억 -> 58억)
월 임대료 1,000만원 증가 (2천5백만원 -> 3,500만원) 수익율 2% 증가
건물주가 직접 고시원으로 운영중이어서 임대료
체납등의 수익의 안정성 확보 안됨
월세 체납 등의 수익의 안정성 확보 안됨
내외부 시설의 노후
시설 관리 안됨
고시원을 편법으로 원룸으로 운영
기존 고시원에서 일반 업무시설로 업종변경
일반 사무실로 임대, 임차인 수 축소
임차인 관리는 수월, 수입의 안정성 확보
내외부 전체 리모델링
전층 단열 및 방수 작업
엘리베이터 신설
고시원 대신 일반 업무시설로 임대하여 임차인과
마찰 해소
지하1층 노래방
1층 음식점(주점)
2층 PC방
3층 ~ 5층 소호사무실, 고시원
지하1층 노래방
1층 음식점(일식)
2층 미용실 체인점
3층 ~ 5층 사무실
건물주의 관리 시스템 부재로 임대관리, 시설관리가 전혀 되지 않고 있었음
전문 관리자 채용 및 임차인 편의사항 확충 등으로 수익성 개선
수익성 개선 후 2개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 300,000,000
자산가치 13억8천만원 증가 (9억8천 -> 23억6천)
월 임대료 690만원 증가(490만원 -> 1,180만원) 수익율 4% 증가
임대료가 주변 건물의 70% 수준
2개층은 6개월째 임대료 연체
건물주와의 오랜 인연으로 임대료 인상 없었음
주차 공간이 부족해 임차인 불편
신규 임차인 불가
시설의 노후로 임차인 불편 증대
냉난방 비용 증가
전문 관리자 채용
체계적인 관리 시스템 도입으로 유지관리비
지출 20% 절감
전층 신규 임차인 유치
후면 가건물의 임대 면적 축소 철거 후
주차 공간 확보
RENT FREE와 간판 설치 지원
옥상 정원 설치로 휴게공간 제공
내부 및 외관 리모델링
내부 단열 및 방수 공사
지하1층 창고
1층 양복점, 네일샾
2층 ~ 4층 사무실
지하1층 업무시설
1층 편의점, 핸드폰 매장
2층 ~ 4층 사무실
주변 상권이 변화하고 있음에도 이를 파악하지 못했던 사례
주변 상권 변화에 맞춰 임대업종 재구성으로 수익성 개선
수익성 개선 후 3개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 200,000,000
자산가치 11억4천만원 증가 (11억6천 -> 23억)
월 임대료 485만원 증가(679만원 -> 1,164만원) 수익율 3% 증가
주택가 이면도로에 위치
오락실,복권방,당구장,주점 등으로 임대업종 구성
주변 아파트 단지 신축으로 주거지역으로 변화
중임을 파악 못함
임차인이 바뀔때마다 무분별하게 내외부
리모델링 단행
본래의 건물 모습은 찾아볼수 없음
사행성, 유흥 업종을 제외한 주거 상권위주로
임대업종 구성
약국,한의원,제과점 등 주거 밀착형 업종으로
임차인 유치
기존 외부 인테리어 구조물 철거
외부 전체 리모델링
입차 업종에 맞게 내부 리모델링
지하1층 당구장
1층 복권방, 슈퍼
2층 주점
3층 사무실
지하1층 업무시설
1층 약국, 제과점
2층 의원
3층 ~ 4층 사무실
수익이 나지 않는데도 기존의 임대관행만 고집해서 수익성 떨어짐
주변 상권 조사 후 원룸 임대로 전황하여 수익성 개선
수익성 개선 후 3개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 500,000,000
자산가치 20억6천만원 증가 (19억 -> 41억6천)
월 임대료 1,130만원 증가(950만원 -> 2,080만원) 수익율 4% 증가
주변 상권이 변화하여 사무실 임대 수요가 줄어듬
이로인해 2개층 장기 공실발생
임차인과 건물주의 관계가 원만치 못함
건물주의 서비스 의식 부족
시설의 노후로 임차인 불편 증대
냉난방 비용 증가
주변 상권 조사 결과 젊은 직장인들의 주거수요가
풍부
고급형 원룸으로 용도변경
임차인에 대한 서비스 의식 개선
옥상 정원 설치로 휴게공간 제공
각종 보안장치 설치
내부 및 외관 리모델링
내부 단열 및 방수 공사
지하1층 PC방
1층 미용실, 세탁소
2층 ~ 4층 사무실, 주택
지하1층 PC방
1층 미용실, 세탁소
2층 ~ 4층 원룸
수익이 나지 않는데도 기존의 임대관행만 고집해서 수익성 떨어짐
주변 상권 조사 후 업종 변경을 통한 수익성 개선
수익성 개선 후 4개월의 임대 안정화 기간
수익성 개선 비용 : \ 450,000,000
자산가치 20억6천만원 증가 (21억 -> 43억)
월 임대료 1,130만원 증가(1,050만원 -> 2,180만원) 수익율 4% 증가
주변 지역의 대형 오피스 빌딩 신축으로 사무실
임대수요의 변화가 생김
신축 빌딩과 경쟁할수 있는 강점이 없음
임차인과 건물주의 관계가 원만치 못함
건물주의 서비스 의식 부족
시설의 노후로 임차인 불편 증대
냉난방 비용 증가
주변 상권의 변화에 맞춰 임대 정책 변경
적극적인 임대 마케팅
임차인에 대한 서비스 의식 개선
각종 임대 서비스 제공
내부 및 외관 리모델링
내부 단열 및 방수 공사
지하1층 PC방
1층 음식점
2층 ~ 7층 사무실
지하1층 업무시설
1층 편의점
2층 ~ 7층 사무실